闲置土地被政府回收、新房被国资集中收购、二手房可以通过地方国企“以旧换新”——2026年刚开年美股股票做空的杠杆，房地产去库存就迎来密集实操动作。
从顶层设计走向落地执行，从地方政府专项债加码到市场化手段持续扩围，地方政府正通过多种路径协同发力，推动房地产库存有序出清，稳定市场预期。
多城土地收储有实质性动作
2026年刚开年，土地收储成为部分地方政府去库存的重要抓手，专项债资金的加速落地为收储提供了关键支撑。
近期，湖南长沙率先公布具体项目清单。根据长沙市规划和自然资源局网站信息，1月19日，长沙市规划和自然资源局发布《关于长沙市（本级）2026年第二批拟申报土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目公示》。公告显示，经相关部门审议并与土地使用权人协商一致后，拟将开福区长燃地块等5个项目纳入长沙市（本级）2026年第二批土地储备项目清单，拟通过地方政府专项债券进行收储，收储总金额达29.71亿元。
在粤港澳大湾区，广东肇庆也加快了土地收储步伐。近日，肇庆市自然资源局公布肇庆市市区2026年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券收回收购项目清单，涉及15宗土地，拟收储资金总额达到35亿元，显示出地方政府主动回收存量土地、调节土地供给节奏的决心。
部分城市的土地储备债券资金正在落地。比如在1月16日深交所披露了《关于2026年宁波市土地储备专项债券（二期）—2026年宁波市政府专项债券（十期）上市交易的通知》，该期债券为7年期固定利率附息债，发行规模10.13亿元，票面利率1.8%。
根据中指研究院最新监测数据，2025年，全国已有26个省（自治区、直辖市）公示拟使用地方政府专项债券收回或收购存量闲置土地，拟收储总金额超过7500亿元，涉及地块超5500宗，拟收储用地面积近3亿平方米。
其中，多省市已实际落地发行专项债规模合计超过3000亿元。若按平均容积率2计算，上述土地有望为市场去化约6亿平方米潜在库存，对改善供求关系、化解存量风险具有重要意义。
新房收储与“以旧换新”双线推进
除土地端去库存外，存量房收储在2026年初明显提速，并呈现出“保障性住房+市场化置换”双线推进的特征。
在省级层面，也是湖南省率先明确了年度目标。1月22日召开的湖南省住房城乡建设工作会议透露，2026年湖南将继续加大保障性住房供给力度，全年计划收购存量商品房200万平方米以上，重点用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等用途。
河南则通过政策组合拳强化推进力度。1月上旬，河南省人民政府办公厅印发《推动2026年第一季度经济发展实现良好开局若干政策措施》，明确提出支持各地加快发行地方政府专项债券，收购存量商品房用作保障性住房，并同步推进郑州、洛阳等地127个专项借款城中村改造项目建设。
在一线城市，市场化“以旧换新”模式加速落地。1月22日，上海市奉贤区国企奉发集团完成商品房“以旧换新”首单签约。该模式通过收购购房者手中的二手房，支持其置换集团旗下新房项目，首期计划收购50套二手房。奉发集团近日披露，活动已累计收到104组意向报名，首批50组家庭已完成登记并启动旧房评估与新房匹配，另有14组家庭进入轮候。
浙江杭州同样跟进。1月25日，“富阳发布”披露，杭州富阳乐居投资运营集团推出商品住房“以旧换新”活动，通过限定数量、限定范围、限定时间的方式收购旧房，并向换房人发放“以旧换新抵价券”和购房券，引导需求回流至新建商品房市场。
此外，江苏徐州也于1月28日宣布，由国企平台“徐房严选”推出房产“以旧换新”置换服务，依托国企信用和专业能力，为市民提供更低风险、更高效率的换房路径。
房地产去库存进入关键期
从政策层面看，2025年12月中央经济工作会议明确了房地产“控增量、去库存”的核心任务。2026年1月20日，自然资源部、住房和城乡建设部联合发布支持城市更新的通知，针对存量土地和房产资源设立最长5年的规划过渡期，从政策端增强了存量住房收储的可行性。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，目前房地产去库存已进入“政府主导攻坚与市场缓慢出清并存”阶段，部分高库存城市通过国企收购，加速存量房转化保障性住房，但整体市场交易仍依赖政策驱动和购房需求意愿的更大力度释放。
一名资深房企人士则对记者表示，土地端通过收储可以减少无效供给，住房端通过定向收购可以加快去库存，预计将对缓解库存压力、稳定市场预期和修复行业信心产生积极影响。
近期中金研报也指出，当前房地产政策端和供给侧已初现积极变化，自2025年下半年以来，在剔除季节性和同比基数影响后，国内一、二手房交易量整体维持低位走稳态势，供给侧则出现两个显著的积极信号，一方面，新供土地体量同比有所走弱；另一方面，2025年12月以来高能级城市二手房挂牌量环比出现回落，部分城市该回落趋势已持续约一个季度。
“有一点是确定的，这两年供应项目不多，所以客观上供求关系会有进一步改善的可能。”严跃进认为，中长期来看，若去库存阶段性完成，房地产行业将转向平稳向好且可持续的状态，房企将从高周转走向轻资产、可持续的经营模式。
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马一凡
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