曾经浙系“四小龙”之一的德信中国创始人旗下杭州豪宅遭法拍抵债北京股票配资公司哪家好，较起拍价溢价约58万成交。除此之外，深圳华侨城纯水岸一栋别墅成交单价达57万元/平方米、北京朝阳区景林路9号院的独栋别墅以1.43亿元成交……
核心城市高价法拍房扎堆成交，已经成为法拍市场上的一抹亮色。据中指研究院数据，2025年全年成交总价Top500房源中，约400套分布在深沪京广杭五个城市，占比约8成。这些核心地段的稀缺豪宅，如上海老洋房、深圳顶豪因地段不可复制性受高净值买家争抢，溢价显著。
整体来看，法拍市场当前呈现出降温的态势，挂拍量、成交量、成交金额均呈下滑态势，并且参拍者也更倾向于在价格更具吸引力的二拍阶段出手。业内认为，后续司法拍卖仍将是房地产风险资产处置的主渠道。
稀缺豪宅被争抢
德信中国创始人胡一平被拍卖的房产是杭州老牌一线江景豪宅，毗邻钱塘江，建面约377平米，为上下跃层。由于此前的一笔债权问题，该处抵押房产被公开拍卖，起拍价为3141.4万元。1月下旬历经5轮出价，该房产最终以3199.4万元敲定成交，溢价58万元。
核心城市的豪宅溢价成交，在过去一年的法拍市场里并不罕见，且时常引起广泛关注。
2025年10月底，深圳南山区华侨城纯水岸的一处独栋别墅法拍出让，建面639.35平方米，是小区内独栋别墅中面积最大的户型，三面临湖，起拍价约2.15亿元。该处房产吸引6名买家报名参拍，共有超19.2万人次围观。历经118轮竞价后，以69.5%的高溢价率成交，总价3.65亿元，刷新了住宅法拍房成交价最高纪录，单价约合57万元/平方米。
同样是在2025年10月，北京一天内有4处顶豪法拍成功，其中一套朝阳区景林路9号院的别墅以1.43亿元的总价成交，溢价率约40%。该次拍卖吸引超2万人围观，10位竞买者出价149轮后成交。
一线城市核心地段的稀缺豪宅受高净值买家争抢。根据中指法拍数据监测，2025年全年成交总价Top500房源集中在57个城市，而深、沪、京、广、杭5个城市的成交量就占了约 400套，占比高达80%。
其中，第一梯队深圳（119套）、上海（117套）、北京（115套），总计成交约351套，占比达70.2%。这一成交比例远超其他城市，是高价法拍房源成交核心，形成了“断层式”领先。
58安居客研究院院长张波分析称，从这些高价房的区位特征看，2025 年成交的超亿元法拍房均位于一线城市的核心板块，包括上海陆家嘴、深圳南山等，这些区块本身的高端盘市场供应量小，且具备极强的不可复制的配套资源，一直以来都较为容易走出独立行情。
明源不动产研究院首席研究员艾振强也认为，法拍市场高价房源成交火热与当前市场环境下，豪宅仍表现坚挺的现象一致，反映了当前房地产市场深层次的结构性变化。
“随着当前各地新房市场限价放开，一线城市核心地段的豪宅单价纷纷突破天花板，而占据一线城市核心地段的法拍豪宅存在折价捡漏的机会，也会引发各路买家的追逐。”艾振强表示。
中指研究院相关负责人也指出，这些法拍房源在一拍阶段的起拍折价率通常在7-10 折，高价房源在折扣之后更具有吸引力。同时，优质不动产具有较强的抗通胀和保值能力，相较于普通房源价格承压更强，价值稳定性更强，也是高净值人群优化资产配置的重要选择。
足够折价才能成交
尽管高价房源成交火热，但法拍市场整体仍呈现降温的态势。
中指院数据显示，2025年全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量71.9万套，同比下降6.6%，最终成交拍品数量为16.9万套，同比下降4.4%，总成交金额2536.2亿元，同比下降23.6%。
从成交阶段来看，参拍者更加倾向于在更有性价比的二拍阶段出手成交。一般情况下，法拍可分为一拍、二拍、变卖等阶段，一拍流拍结束后需进行二次挂拍，二拍仍流拍情况需在申请执行人确认后进行变卖。其中，一拍起拍折价率（挂拍价/评估价）在0.7-1之间；二拍继续降价，起拍折价率在0.56-0.7之间。
中指院统计显示，2025年在一拍阶段成交的拍品共6.6万套，占成交总量比重为38.9%；而二拍阶段成交7.9万套，占比46.9%，是核心成交渠道。
参与者越发谨慎理性的表现从成交折价情况上亦可窥见一斑。据克而瑞监测，2025年8月11日，法拍房成交折价率连续3个月走高，达到33.2%，仍需足够折价才能顺利出让。即便是上述高总价成交的豪宅法拍房，相较评估价抑或周边二手房也有所折扣。例如深圳华侨城纯水岸的一套别墅曾在中介平台挂牌单价约65万元/平方米，高于上述房源成交价。
对于市场的降温趋势，中指研究院相关负责人认为，从监测的法拍数据看，2023-2024 年法拍房市场经历了一轮集中入市高峰，抵押房产等不良资产房源集中上架，推高了市场规模。进入 2025年，前期积压的不良资产已阶段性出清，新增可处置房源数量有所减少，导致挂拍量同比下降。
值得一提的是，2025年的法拍市场上还出现了“一元起拍”的房源，例如山东威海的乳山海景房，宁波、苏州、南宁的“特价房”等 。
克而瑞表示，该部分房源是在二手房交易流速下降的情况下，为了加速周转效率，部分房东选择通过法拍渠道试水。该现象在2025年越发普遍，至11月已有超9%的法拍成交房源属于正常买卖的普通资产。
业内认为，后续司法拍卖仍将是房地产资产处置的主渠道。第三方平台瑞联资信预计，2026年法拍市场的成交效率与价格端或仍将承压，市场整体将延续以价格让渡为支撑的运行格局。
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郑娜
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